Entrar en el proceso de comprar o vender un inmueble es, sin duda, un hito financiero. Sin embargo, en el mundo inmobiliario, los acuerdos verbales tienen poco valor. Aunque la confianza es fundamental, la seguridad jurídica es indispensable, y es aquí donde la promesa de compraventa se convierte en el pilar de tu negocio. Este documento no es un simple borrador, sino el contrato que blinda tu inversión antes de la firma definitiva.
Muchas personas subestiman su poder, pero una promesa de compraventa bien elaborada define las reglas del juego, protegiendo tanto al comprador como al vendedor. En esta guía, te explicamos qué es exactamente este documento, detallamos sus requisitos legales en Colombia, aclaramos sus diferencias con la escritura pública y revisamos las cláusulas que nunca deben faltar.
¿Qué es una promesa de compraventa en Colombia?
La promesa de compraventa es un contrato legalmente vinculante. En él, dos partes (promitente vendedor y promitente comprador) se obligan a hacer algo específico: comprometerse a celebrar otro contrato en el futuro, es decir, la escritura pública de compraventa (Ministerio de Justicia y del Derecho, s.f.).
Por lo tanto, este documento es un acuerdo previo de compra de inmueble cuyo propósito es “congelar” las condiciones del negocio. Fija el precio, el objeto y la fecha de cierre, lo cual ocurre mientras se completan pasos previos, como la aprobación de un crédito hipotecario o el estudio de títulos.
¿Por qué es tan importante este documento?
Su importancia radica en la certeza jurídica, ya que saca el negocio del terreno de las intenciones y lo lleva a las obligaciones legales. Si no existiera, cualquiera de las partes podría cambiar de opinión sin consecuencias.
Además, protege tu patrimonio. Si eres comprador, asegura que el inmueble no sea vendido a alguien más; si eres vendedor, te da la certeza de que el comprador se compromete a pagar el precio acordado. En resumen, es la garantía de que el negocio se respeta.
Promesa de compraventa vs. escritura pública: ¿cuál es la diferencia?
Es vital no confundir estos dos documentos, pues aunque están conectados, sus efectos legales son completamente distintos (GMH Abogados, 2025):
- La promesa (contrato de “hacer”): Como mencionamos, la promesa de compraventa genera una obligación de hacer (firmar la escritura). No transfiere la propiedad del inmueble.
- La escritura (contrato de “dar”): La escritura pública de compraventa es el contrato final que sí genera la obligación de dar y transfiere el dominio. Es el único documento que, una vez registrado, te hace legalmente dueño.
Esta distinción es la base de todo el proceso notarial.
¿Cuándo debes firmar cada documento?
El momento de la firma es claro. Primero, firmas la promesa de compraventa al inicio del acuerdo. Ocurre cuando ambas partes aceptan los términos, pero aún faltan trámites. Un ejemplo de esto puede ser mientras esperas el desembolso del crédito o la revisión legal de los títulos.
Posteriormente, firmas la escritura pública en la fecha, hora y notaría que se pactaron dentro de la promesa. Ese día se cierra el negocio y se transfiere la propiedad.
Requisitos legales para la validez de una promesa de compraventa
Para que una promesa de compraventa sea válida en Colombia, no basta con la intención, sino que debe cumplir requisitos estrictos definidos en el artículo 1611 del Código Civil (Notaría 19 de Bogotá, s.f.). Si falta uno solo de estos elementos, el contrato se considera nulo, es decir, no tiene ningún efecto legal. Los requisitos indispensables son (Notaría 19 de Bogotá, s.f.):
- Debe constar por escrito, ya que los acuerdos verbales de promesa no son válidos.
- El contrato prometido (la escritura) no debe ser de aquellos que las leyes declaran ineficaces.
- La promesa debe contener un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato.
- Tiene que determinarse de tal suerte el contrato que, para perfeccionarlo, solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Esto último significa que la promesa de compraventa debe describir el negocio con total precisión: linderos, matrícula inmobiliaria, precio y forma de pago.
¿Qué son las arras en una promesa de compraventa?
Es muy común pactar la entrega de arras o anticipo al firmar la promesa. Las arras son una suma de dinero que se entrega como garantía del negocio, pero su propósito cambia según cómo se pacten.
Tipos de arras y sus efectos jurídicos
En Colombia, existen principalmente tres tipos de arras. Es crucial definirlas claramente en el contrato (Conceptos Jurídicos, 2024):
- De retracto (Penitenciales): Son las más comunes (Art. 1859 C.C.) y permiten a las partes “arrepentirse” del negocio. Si el comprador se retracta, pierde las arras; si el vendedor se retracta, debe devolverlas dobladas.
- Confirmatorias: Estas no permiten el retracto. Son simplemente una prueba de que el contrato se celebró y se entienden como parte del precio (Art. 1861 C.C.).
- Arras confirmatorias penales: Estas son una creación de la jurisprudencia y funcionan como una multa o castigo por el incumplimiento, pero no impiden que se exija el cumplimiento del contrato.
Definir esto evita conflictos futuros sobre las intenciones del acuerdo.
Cláusulas que debe incluir tu contrato
Las cláusulas y condiciones del contrato son el corazón del documento. Un contrato débil genera riesgos. Si bien cada negocio es único, una promesa robusta debe ser clara.
Primero, debe tener la identificación completa de las partes (nombres, cédulas). Segundo, debe definir el objeto del contrato, incluyendo la descripción exacta del inmueble con matrícula y linderos (GMH Abogados, 2025).
También es crucial detallar el precio y la forma de pago: el valor total, cuánto se paga con arras y los pagos siguientes. Finalmente, debe fijar la fecha de la escritura (día, hora y notaría), la obligación de saneamiento del vendedor (libre de deudas) (GMH Abogados, 2025) y la fecha de entrega del inmueble.
Obligaciones del comprador y el vendedor en la promesa
La firma genera responsabilidades mutuas. Las obligaciones del comprador y el vendedor son claras y exigibles. Las responsabilidades básicas son:
- Para el vendedor:
- Su deber es mantener el inmueble en las condiciones pactadas hasta la entrega.
- Debe entregar el inmueble libre de deudas (impuestos, administración, servicios públicos).
- Está obligado a firmar la escritura en la fecha y notaría acordadas.
- Para el comprador:
- Debe pagar el precio en las fechas y montos establecidos.
- Tiene que asistir a la notaría en la fecha y hora pactadas para la firma.
- Le corresponde asumir los gastos notariales y de registro que le corresponden (GMH Abogados, 2025).
El incumplimiento de estas obligaciones activa las cláusulas penales o de arras.
¿Qué pasa si se incumple este contrato?
Aquí se demuestra el valor del contrato. Si una de las partes falla, la promesa de compraventa te da el poder de actuar, ya que el contrato tiene “fuerza de ley” para las partes. Por lo tanto, la parte cumplida tiene dos opciones (Ministerio de Justicia y del Derecho, s.f.): puedes exigir el cumplimiento (iniciar un proceso judicial para obligar a la otra parte a firmar la escritura) o pedir la resolución (solicitar a un juez que deshaga el contrato y ordene el pago de multas o arras).
La importancia de la formalización ante notaría pública
Hablamos de la formalización ante notaría pública. ¿Es obligatorio autenticar la promesa? Técnicamente, la ley solo exige que sea por escrito. Sin embargo, es una práctica de seguridad indispensable.
Llevar el documento a una notaría para el reconocimiento de firmas y contenido le da “fecha cierta”, lo cual prueba quiénes firmaron y cuándo lo hicieron. Este paso, apoyado por una buena asesoría inmobiliaria, evita suplantaciones y da seriedad al acuerdo.
El valor de un acompañamiento experto
Como has visto, este no es un documento simple y usar plantillas genéricas de internet es un riesgo enorme. Cada negocio tiene particularidades (un crédito, una sucesión, un embargo) que deben tratarse en las cláusulas.Para asegurar tu inversión inmobiliaria, la clave es la personalización, ya que redactar o revisar una promesa de compraventa es un acto legal complejo. En INMOBILIARE Julio Corredor, desde 1960, te ofrecemos la experiencia y el respaldo legal para que tu negocio se fundamente sobre bases sólidas, protegiendo tu patrimonio en cada paso.
Referencias
- Conceptos Jurídicos. (2024, 25 de marzo). Contrato de arras en Colombia: aspectos legales y tipos de arras.
- gmh abogados. (2025, 16 de marzo). Diferencias entre Promesa de Compraventa y Escritura Pública.
- Ministerio de Justicia y del Derecho. (s.f.). ¿Cómo realizar una promesa de compraventa? LegalApp.
- Notaría 19 de Bogotá. (s.f.). Requisitos de la promesa de compraventa.
