La ley de arrendamiento colombiana es el pilar para cualquier inversionista inmobiliario. A menudo, los propietarios enfrentan riesgos significativos por desconocimiento de la normativa vigente. Es común incurrir en errores al redactar el contrato de arrendamiento de vivienda urbana o al calcular los aumentos del canon. Esta falta de claridad legal pone en peligro la estabilidad y rentabilidad de tu patrimonio.

Queremos que gestiones tu propiedad con total seguridad y confianza. Por lo tanto, hemos creado esta guía práctica con información de valor en la que explicamos tus deberes, los límites de incremento y las sanciones por incumplimiento. 

Aspectos básicos de la ley de arrendamiento en Colombia

En Colombia, la normativa que rige la relación de arriendo es clara y precisa. La Ley 820 de 2003 es el pilar del arrendamiento de vivienda urbana. De hecho, esta ley detalla los derechos y deberes del arrendatario y del arrendador. Asimismo, la Ley 675 de 2001 regula la propiedad horizontal. Esta última es esencial para inmuebles con club house y seguridad avanzada. Por consiguiente, debes aplicar ambas leyes meticulosamente en la gestión de tus activos.   

Contratos de arrendamiento: validez y requisitos mínimos

Un contrato escrito es la mejor herramienta para brindarle seguridad jurídica a tu inversión. Aunque la ley permite acuerdos verbales, siempre aconsejamos la formalización del documento. Un contrato bien redactado protege al arrendador de posibles disputas. Garantiza que recibirás el pago y que la propiedad será cuidada apropiadamente.   

Tu contrato debe incluir, como mínimo, los siguientes elementos:

  • Identificación de las partes involucradas.   
  • Descripción detallada y precisa del inmueble.   
  • El canon de arriendo, su precio y las condiciones de pago.
  • La duración y las cláusulas para la prórroga.   
  • Una dirección de notificación judicial que no sea el inmueble arrendado.   
  • La prohibición explícita de subarrendar o ceder el contrato.   

Además, el arrendador tiene que entregar una copia del contrato al arrendatario. Este proceso debe completarse en un plazo no mayor a diez días.   

Incrementos de arriendo: límites legales y cálculos

Como inversor, buscas maximizar la rentabilidad de tu propiedad. No obstante, la ley impone límites al ajuste del canon de arrendamiento y reajustes anuales. La regulación busca equilibrar el derecho del propietario con la protección del arrendatario. 

Los ajustes anuales en 2025 se rigen por el IPC de 2024. El aumento solo aplica cuando el contrato cumple un año de ejecución con el mismo precio. Así, el valor mensual solo puede incrementarse hasta el 100 % de la variación anual del IPC. 

Dado que la variación anual del IPC para 2025 se situó en el 5,20 % (Datosmacro, s.f.), ese es el límite máximo. Además, es importante saber que el incremento es potestativo del arrendador.   

Ahora bien, según la ley de arrendamiento, te mostramos cómo se calcula el aumento del canon de arrendamiento correctamente:

  • El precio mensual no debe exceder el 1% del valor comercial del inmueble. 
  • La valoración comercial que se usa tiene un tope legal. Esta estimación nunca debe superar dos veces el avalúo catastral vigente. 
  • Si tu inmueble vale COP $2.000 millones, pero el avalúo es COP $400 millones, el tope es COP $800 millones. Por lo tanto, el canon máximo se calcularía sobre COP $800 millones.   

Deberes legales de los propietarios según la ley de arrendamiento

Cumplir con tus deberes es la mejor forma de proteger tu inversión. La Ley 820 de 2003 establece obligaciones claras para el arrendador. Efectivamente, asegurar un inmueble habitable evita futuros conflictos y multas. En este sentido, es crucial mantener el buen estado de la propiedad que has arrendado.   

Entrega de la propiedad en condiciones habitables

Debes entregar la propiedad en la fecha convenida y en excelentes condiciones. Esto incluye un estado de servicio, seguridad y sanidad adecuados. 

Para activos de alto valor, es importante poner a disposición todos los usos conexos convenidos. Esto abarca desde la seguridad avanzada hasta los electrodomésticos empotrados. Posteriormente, el arrendatario debe devolver la propiedad en condiciones similares al finalizar.   

Mantenimiento y reparaciones obligatorias

El arrendador tiene el deber de mantener el inmueble en buen estado. De esta manera, es responsable del mantenimiento y reparaciones necesarias. Esto aplica cuando el deterioro no es atribuible al arrendatario. Por el contrario, los daños causados por el uso inadecuado son responsabilidad del arrendatario; es importante que el contrato especifique claramente esta diferenciación.   

Respeto a la privacidad y derechos del arrendatario

En conjuntos residenciales, el arrendatario tiene derechos plenos de uso y convivencia. Por ejemplo, tienen acceso a zonas comunes, como piscinas y canchas deportivas. 

Estos derechos son en igualdad de condiciones que los propietarios. De todas maneras, el uso está sujeto al reglamento de propiedad horizontal. Sin embargo, el administrador no puede restringir derechos ni imponer sanciones arbitrarias.   

Terminación del contrato: causas y procedimientos legales

Conocer la ley de arrendamiento y las causales de terminación del contrato es vital para recuperar tu activo de forma eficiente. La ley ofrece varios mecanismos para finalizar la relación contractual. La clave está en elegir la vía que minimice los costos y los tiempos.   

La terminación por mutuo acuerdo es la vía más rápida y sencilla, si las partes acuerdan, el contrato puede finalizar en cualquier momento. En cambio, si la terminación es unilateral, debes seguir el proceso legalmente establecido.   

Los procesos de terminación unilateral, según la ley de arrendamiento, son:

  • Vencimiento del término: dar preaviso escrito con tres meses de antelación.   
  • Justa causa: incluye no pago del canon o servicios públicos y subarriendo no autorizado.   
  • Sin justa causa: requiere preaviso de tres meses y pagar una indemnización de seis meses de arriendo.   

La indemnización de seis meses es una barrera financiera significativa. Por lo tanto, evita terminar sin justa causa para no asumir este alto costo.   

Sanciones y multas por incumplimiento de la ley de arrendamiento

El incumplimiento de la ley de arrendamiento acarrea sanciones. Generalmente, el propietario se expone a multas y a procesos judiciales extensos. El objetivo es que conozcas los riesgos y actúes preventivamente. Al final, cumplir la normativa vigente sobre alquileres en Colombia es una protección financiera.

Existen varias prácticas que exponen al arrendador a reclamaciones. Por ejemplo, subir el arriendo por encima del tope del IPC es una violación directa a la Ley 820. El arrendatario podría negarse a pagar el excedente injustificado. Así mismo, la ley prohíbe exigir depósitos en efectivo como garantía (Actualícese, 2024).   

Los riesgos más comunes que debe evitar un propietario son:

  • No establecer una dirección de notificaciones separada de la propiedad arrendada.   
  • Permitir el uso de arriendo turístico (Airbnb) sin autorización de la asamblea.   
  • Incumplir con mantenimiento mayor al inmueble.   
  • Negarse a entregar al arrendatario la copia del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.   

Debido a estos riesgos, tu contrato debe ser específico en la prohibición de subarriendo o cesión. La correcta administración es la defensa más efectiva de tu inversión.

Cumplir con la ley de arrendamiento es proteger tu patrimonio

El conocimiento de la ley de arrendamiento es un activo intangible. Al aplicar estos límites y formalizar tus contratos, contribuyes a la estabilidad financiera. La administración de activos premium requiere precisión legal y experiencia.En INMOBILIARE Julio Corredor, somos tu aliado experto en asesoría legal inmobiliaria. Desde 1960, acompañamos a propietarios e inversionistas con un servicio profesional de alto nivel. Nosotros gestionamos tu arriendo con agilidad, seguridad y cumplimiento. Conoce los deberes legales de los propietarios con INMOBILIARE – Julio Corredor desde 1960.

Referencias Bibliográficas

  • Actualícese. (2024). Canon de arrendamiento de vivienda 2024.
  • Datosmacro. (s.f.). IPC países: Colombia.
  • PADS. (2025). Cómo calcular el valor justo de un arriendo en Colombia en 2025.